Louer un logement classé F ou G au DPE n’est plus une simple question de confort ou de facture d’énergie. Depuis la loi Climat et Résilience, ces biens sont progressivement considérés comme des logements trop énergivores pour rester durablement sur le marché locatif. Si vous êtes bailleur, vous devez donc connaître précisément les règles en vigueur, les dates d’interdiction et les conséquences sur le loyer, le bail et vos obligations d’information.
Le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE, classe les logements de A à G. L’étiquette finale correspond à la plus mauvaise entre l’étiquette énergie et l’étiquette climat. Un logement classé F ou G est une passoire thermique. Dans la location, cela a des effets juridiques concrets et de plus en plus contraignants.
Comment reconnaître un logement classé F ou G ?
Le DPE attribue deux notes au logement : une pour la consommation d’énergie primaire, exprimée en kWh/m2/an, et une pour les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kg CO2/m2/an. L’étiquette affichée au final est la plus mauvaise des deux. Cela signifie qu’un bien peut être pénalisé soit par sa consommation, soit par ses émissions, soit par les deux.
Un logement classé F ou G entre dans la catégorie des passoires thermiques. En pratique, ce sont les biens les plus énergivores du parc immobilier. Pour vous en tant que bailleur, cette classe n’est pas neutre : elle déclenche des restrictions sur la mise en location et sur les augmentations de loyer.
Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et figurer dans les annonces de vente et de location. Depuis juillet 2021, il est opposable, ce qui engage la responsabilité du diagnostiqueur mais aussi celle du vendeur ou du bailleur. Pour un DPE établi depuis juillet 2021, la durée de validité est de 10 ans. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valides.
Peut-on louer un logement classé F ou G ?
La réponse dépend de la classe du bien et de la date de mise en location. La loi Climat et Résilience prévoit une interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction s’applique aux nouveaux baux comme aux renouvellements concernés par la réglementation. À partir du 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F. Puis, à partir du 1er janvier 2034, les logements classés E seront à leur tour interdits à la location.
Autrement dit, si votre logement est classé G aujourd’hui, vous devez anticiper une impossibilité de le louer dans le cadre prévu par la loi. Si votre bien est classé F, vous disposez d’un peu plus de temps, mais la contrainte est déjà connue et ne cesse de se renforcer.
Ces règles rendent la rénovation énergétique indispensable si vous souhaitez conserver votre bien sur le marché locatif à moyen terme. Le DPE n’est donc plus seulement un document informatif, il devient un élément central de la stratégie locative.
Quel impact sur le loyer d’un bien F ou G ?
Depuis le 24 août 2022, les loyers des passoires thermiques, c’est-à-dire les logements classés F et G, sont gelés. Concrètement, vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires ni lors du renouvellement du bail, dans les cas visés par la réglementation.
Ce gel des loyers s’ajoute aux interdictions de mise en location à venir ou déjà en vigueur. Il limite donc la rentabilité d’un logement énergivore, même avant l’échéance d’interdiction totale. Pour un bailleur, cela signifie qu’un mauvais DPE a un impact direct sur la gestion locative.
En pratique, il est important de vérifier le classement du logement avant toute signature ou reconduction de bail. Un DPE à jour vous permet de savoir si le bien est concerné par le gel des loyers et par les interdictions de louer. Si le diagnostic est ancien, il faut garder à l’esprit qu’un DPE réalisé avant juillet 2021 n’est plus valide.
Quelles obligations pour le bailleur ?
En tant que bailleur, vous devez fournir un DPE valable et l’afficher dans l’annonce de location. Cette obligation d’information permet au locataire de connaître dès le départ la performance énergétique du logement. Le DPE doit être établi par un professionnel certifié, ce qui garantit un cadre méthodologique commun.
Si le bien est classé F ou G, vous devez aussi tenir compte du calendrier légal qui restreint la location et bloque les hausses de loyer. Ces obligations s’inscrivent dans une logique de réduction progressive des logements énergivores sur le marché locatif.
Vous devez également anticiper l’éventualité d’un audit énergétique dans les cas où vous vendez le bien. Depuis avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente des logements F et G, et depuis 2025 pour les logements E. Même si cet audit concerne la vente, il peut vous aider à préparer une rénovation cohérente si vous louez aujourd’hui et envisagez de vendre demain.
Si vous souhaitez mieux comprendre l’ensemble des règles qui encadrent la location, vous pouvez consulter la page dédiée au DPE obligatoire en location.
Que faire si votre logement est classé F ou G ?
Si votre logement est une passoire thermique, la première étape est de faire le point sur son diagnostic énergétique. Un DPE récent vous permet de connaître la situation exacte et de déterminer les contraintes applicables. Ensuite, la question centrale est celle de la rénovation énergétique.
Dans la plupart des cas, l’objectif est d’améliorer la classe du logement pour sortir du statut de passoire thermique. Cela peut passer par différents travaux, selon l’état du bien : isolation, chauffage, ventilation ou encore amélioration globale de la performance énergétique. L’idée n’est pas seulement de respecter la loi, mais aussi de réduire les charges et d’améliorer l’attractivité locative.
MaPrimeRénov' est l’aide publique principale à la rénovation énergétique. Son rôle est important pour accompagner les propriétaires dans leurs travaux, même si les conditions d’éligibilité et les montants dépendent de nombreux paramètres. Il est donc recommandé de se renseigner avant d’engager un chantier.
Pour mieux comprendre ce qu’est une passoire thermique et les enjeux associés, vous pouvez consulter notre guide sur les passoires thermiques. Si vous cherchez à aller plus loin sur le fonctionnement du diagnostic, cette page explique le DPE en détail.
Ce qu’il faut retenir avant de louer
La location d’un logement classé F ou G est désormais strictement encadrée. Le calendrier légal prévoit une interdiction progressive de mise en location, avec des échéances déjà atteintes pour les logements G et des échéances à venir pour les logements F puis E. En parallèle, le gel des loyers limite la rentabilité des passoires thermiques dès lors qu’elles restent sur le marché locatif.
Pour vous, la priorité est donc de disposer d’un DPE valide, de vérifier la classe du logement et d’anticiper les travaux nécessaires si vous souhaitez continuer à louer sereinement. Plus tôt vous agissez, plus vous évitez une vacance locative contrainte ou une impossibilité de relouer à terme.
Si vous cherchez des informations officielles sur le DPE ou la location, vous pouvez aussi consulter les ressources de service-public.fr et de l’ADEME.
Questions fréquentes
Un logement classé F ou G peut-il encore être loué ?
Oui, mais sous réserve du calendrier légal. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028. Les logements classés E seront interdits à partir du 1er janvier 2034.
Le loyer d’un logement F ou G peut-il augmenter ?
Non, les loyers des passoires thermiques, c’est-à-dire des logements classés F et G, sont gelés depuis le 24 août 2022. En pratique, cela interdit l’augmentation du loyer dans les cas prévus par la réglementation.
Le DPE est-il obligatoire pour louer un logement ?
Oui. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et figurer dans l’annonce de location. Un DPE réalisé depuis juillet 2021 est valable 10 ans. Les DPE établis avant juillet 2021 ne sont plus valides.