Si vous êtes locataire d’une passoire thermique, vous n’êtes pas sans recours. En France, le DPE encadre de plus en plus la location des logements les plus énergivores, et certaines règles protègent directement les occupants. Entre affichage du DPE dans l’annonce, gel des loyers, interdictions progressives de mise en location et obligation de fournir un logement décent, vous avez plusieurs leviers pour vérifier votre situation et agir si nécessaire.
Comprendre ce qu’est une passoire thermique
Un logement est considéré comme une passoire thermique lorsqu’il est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Le DPE classe les biens de A, pour les logements les plus performants, à G, pour les plus énergivores. L’étiquette finale correspond à la moins bonne des deux évaluations du DPE, celle de l’énergie et celle du climat, exprimées respectivement en kWh/m2/an d’énergie primaire et en kg CO2/m2/an.
Pour vous, ce classement n’est pas seulement informatif. Il a des conséquences concrètes sur la location, le niveau de loyer et, à terme, sur le droit du bailleur à remettre le logement en location. Si vous voulez mieux comprendre le fonctionnement du diagnostic, vous pouvez consulter notre guide sur le DPE.
Le DPE doit vous être communiqué dès l’annonce
Le DPE doit figurer dans les annonces de location. Cela vous permet d’avoir une première information sur la performance énergétique du logement avant même la visite. Le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, ce qui garantit un cadre réglementé et une responsabilité professionnelle.
Si le bailleur vous remet un DPE, vérifiez aussi sa validité. Un DPE réalisé depuis juillet 2021 est valable 10 ans. En revanche, les DPE établis avant juillet 2021 ne sont plus valides. Cela signifie qu’un logement ne peut pas être loué sur la base d’un ancien diagnostic périmé. Depuis juillet 2021, le DPE est également opposable, ce qui engage la responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur ou bailleur.
En pratique, si vous constatez une incohérence entre l’annonce, le DPE remis et la réalité du logement, vous pouvez demander des explications au propriétaire ou à l’agence, puis conserver tous les échanges.
Vos droits sur le loyer d’une passoire thermique
Depuis le 24 août 2022, les loyers des passoires thermiques, c’est-à-dire des logements classés F et G, sont gelés. Le bailleur ne peut donc pas augmenter le loyer dans les cas prévus par cette interdiction d’augmentation. Cette règle vise à limiter les hausses de loyer tant que le logement présente une mauvaise performance énergétique.
Si vous êtes déjà en place dans un logement F ou G, il est donc utile de vérifier si votre bailleur respecte cette interdiction. En cas de doute, comparez le classement DPE inscrit dans le contrat ou les documents remis avec la situation réelle. Si le logement est concerné, une augmentation de loyer ne peut pas être appliquée librement.
Cette règle est distincte des autres obligations du bailleur. Elle ne remplace pas l’exigence d’un logement décent, ni les futures interdictions de mise en location. Elle constitue un premier niveau de protection financière pour les locataires concernés.
Les logements concernés par l’interdiction de mise en location
La loi Climat et Résilience prévoit une interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028, puis les logements classés E à partir du 1er janvier 2034.
Pour vous, cela signifie que si vous occupez déjà un logement classé F ou G, vous devez suivre de près la situation du bailleur, surtout en cas de renouvellement de bail ou de relocation. La règle ne vous oblige pas à quitter le logement du jour au lendemain, mais elle peut influencer la capacité du propriétaire à louer à nouveau le bien dans l’avenir.
Si votre bail arrive à échéance ou si le propriétaire envisage une nouvelle location, il est légitime de demander le DPE actualisé et de vérifier le classement. Vous pouvez également consulter les informations officielles sur les règles de location sur la page dédiée au DPE obligatoire en location.
Que faire si le logement vous semble indécent
Au-delà du classement énergétique, un logement doit répondre aux critères de décence. Une passoire thermique peut soulever des difficultés d’usage importantes, notamment en matière de confort, de chauffage ou d’humidité. Si le logement présente en plus d’autres défauts sérieux, vous pouvez vous appuyer sur le cadre du logement décent pour demander des travaux.
Concrètement, commencez par signaler les problèmes au bailleur par écrit, de préférence avec des éléments précis et datés. Conservez les photos, les relevés de température si pertinents, les courriers, les mails et les réponses reçues. Si le propriétaire tarde à agir, vous pouvez solliciter l’ADIL de votre département, la mairie ou les services compétents pour connaître les démarches possibles.
Il est important de distinguer la seule mauvaise classe énergétique d’autres manquements plus larges. Une passoire thermique n’est pas automatiquement un logement insalubre, mais elle peut révéler une nécessité de rénovation énergétique, souvent utile pour le locataire comme pour le propriétaire.
Quels recours si le bailleur ne respecte pas ses obligations
Si vous pensez que votre bailleur ne respecte pas les règles, plusieurs démarches sont possibles. D’abord, demandez le DPE et vérifiez qu’il est bien valide et cohérent avec les informations de l’annonce. Ensuite, en cas de loyer augmenté malgré le gel applicable aux passoires thermiques, réclamez une justification écrite. Enfin, si des travaux sont nécessaires, demandez leur prise en charge ou leur programmation dans un délai raisonnable.
Voici les réflexes utiles :
- conserver le bail, l’annonce et le DPE remis au moment de la location ;
- faire une demande écrite au bailleur en cas d’anomalie ;
- signaler tout élément de non-conformité à l’ADIL ou aux services compétents ;
- vous renseigner sur les aides à la rénovation si le propriétaire envisage des travaux.
Du côté du bailleur, la rénovation énergétique peut être soutenue par des aides publiques, dont MaPrimeRénov’, qui reste l’aide principale à la rénovation énergétique. Même si l’aide concerne surtout le propriétaire, elle peut accélérer des travaux utiles pour améliorer votre confort et sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques.
Si vous êtes dans une situation de location en cours, gardez à l’esprit que l’objectif est souvent de faire évoluer le logement plutôt que de bloquer le dialogue. Un échange écrit, documenté et factuel est souvent la meilleure première étape.
Questions fréquentes
Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?
Vérifiez le DPE remis par le bailleur ou indiqué dans l’annonce. Un logement classé F ou G est une passoire thermique.
Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer si le logement est classé F ou G ?
Depuis le 24 août 2022, les loyers des passoires thermiques sont gelés. Une augmentation de loyer n’est donc pas autorisée dans les cas visés par cette règle.
Que puis-je faire si le DPE n’a jamais été remis ?
Le DPE doit figurer dans l’annonce et être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Vous pouvez le demander par écrit au bailleur ou à l’agence et conserver votre demande si le document ne vous est pas communiqué.