Le gel des loyers des passoires thermiques est une règle importante pour les propriétaires comme pour les locataires. Depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer augmenter dans les situations concernées par la réglementation. Cette mesure s'inscrit dans la lutte contre les logements les plus énergivores et accompagne les interdictions progressives de mise en location prévues par la loi Climat et Résilience.
Ce qu'est une passoire thermique
On appelle passoire thermique un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Le DPE classe les logements de A, très performant, à G, très énergivore. L'étiquette finale est celle qui résulte de la moins bonne performance entre l'étiquette énergie, exprimée en kWh/m2/an d'énergie primaire, et l'étiquette climat, exprimée en kg CO2/m2/an. Un logement peut donc être considéré comme une passoire thermique dès lors qu'il reçoit une mauvaise note sur l'un de ces deux volets et que l'étiquette finale tombe en F ou en G.
Si vous souhaitez mieux comprendre la logique du DPE, vous pouvez consulter notre guide sur le DPE. C'est un point de départ utile pour interpréter une étiquette énergétique et anticiper les obligations qui en découlent.
En quoi consiste le gel des loyers
Le gel des loyers signifie qu'un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer d'un logement classé F ou G dans les cas couverts par la règle. En pratique, cela concerne les logements considérés comme passoires thermiques. L'objectif est simple : éviter que des biens très énergivores continuent à voir leur loyer progresser alors même qu'ils pèsent fortement sur les dépenses d'énergie des occupants.
Depuis le 24 août 2022, les loyers des passoires thermiques sont gelés. Cette interdiction d'augmentation s'ajoute à d'autres mesures qui renforcent progressivement la contrainte pesant sur les logements les moins performants.
Pour les propriétaires bailleurs, cela signifie qu'un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'une hausse de loyer comme un logement ordinaire. Pour les locataires, cette règle offre une protection face à des logements qui cumulent souvent facture énergétique élevée et inconfort thermique.
Quels logements sont concernés par cette règle
Le gel des loyers concerne les logements classés F et G au DPE. Il s'agit donc des passoires thermiques. La règle s'applique à partir de la classe finale du DPE, et non d'une simple sensation de froid ou de consommation élevée. C'est le document officiel qui fait foi.
Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et figurer dans les annonces de vente et de location. Cela permet au locataire ou à l'acheteur potentiel d'identifier dès le départ la performance énergétique du bien. Si vous consultez une annonce, l'étiquette doit donc être visible et vous permettre de repérer rapidement un logement F ou G.
À noter également qu'un DPE réalisé depuis juillet 2021 est valable 10 ans. Les DPE établis avant juillet 2021 ne sont plus valides. En cas de doute sur la situation de votre logement, il est donc important de vérifier la date du diagnostic affiché.
Pourquoi cette mesure a été mise en place
Le gel des loyers s'inscrit dans une politique plus large de lutte contre les logements très énergivores. L'idée est d'inciter à la rénovation énergétique plutôt que de laisser perdurer un parc locatif peu performant. Un logement mal isolé peut entraîner des dépenses de chauffage élevées, un confort médiocre et une empreinte carbone plus importante.
Cette logique est cohérente avec la loi Climat et Résilience, qui prévoit aussi des interdictions progressives de mise en location. Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements F le seront à partir du 1er janvier 2028, puis les logements E à partir du 1er janvier 2034. Le gel des loyers agit donc comme une mesure d'encadrement avant ou en parallèle de ces échéances.
Si vous êtes propriétaire d'un logement concerné, le sujet ne se limite pas au loyer. Vous devez aussi vous interroger sur le calendrier des obligations, la possibilité de travaux et l'intérêt d'un audit énergétique lorsque la vente est envisagée. Depuis avril 2023, l'audit énergétique est obligatoire pour la vente des logements F et G, et il l'est pour les logements E depuis 2025.
Quelles conséquences pour les propriétaires bailleurs
Pour un propriétaire bailleur, le gel des loyers limite les marges de manœuvre sur un bien classé F ou G. Vous ne pouvez pas compter sur une revalorisation automatique du loyer si le logement entre dans le champ de la règle. Cela peut modifier la rentabilité du bien, surtout si le logement reste énergivore sur la durée.
La réponse la plus durable reste souvent la rénovation énergétique. En améliorant l'isolation, le chauffage ou la ventilation, vous pouvez viser une meilleure classe DPE et sortir progressivement du statut de passoire thermique. Dans ce domaine, MaPrimeRénov' est l'aide publique principale à la rénovation énergétique. Elle peut accompagner les travaux, même si les modalités dépendent de votre situation et des caractéristiques du logement.
Dans certains cas, il est pertinent de faire réaliser un diagnostic complet avant de décider des travaux. Le DPE vous aide à comprendre les points faibles du logement, tandis que l'audit énergétique donne une vision plus détaillée des travaux possibles lorsque le bien est concerné par cette obligation.
- Vérifiez la classe DPE de votre logement.
- Contrôlez la date de validité du diagnostic.
- Évaluez l'impact du gel des loyers sur votre bail.
- Étudiez les travaux prioritaires pour améliorer la performance du bien.
- Renseignez-vous sur les aides disponibles, dont MaPrimeRénov'.
Que peuvent faire les locataires face à un logement F ou G
Si vous louez un logement classé F ou G, le gel des loyers vous protège contre une augmentation de loyer dans les situations visées par la réglementation. Vous pouvez donc vérifier le DPE de votre logement et comparer la situation avec les règles en vigueur. Si le logement est très énergivore, cela peut aussi vous aider à anticiper vos dépenses d'énergie et à discuter d'une amélioration du bien avec le propriétaire.
En pratique, le DPE doit apparaître dans l'annonce de location. C'est un réflexe utile à adopter dès la recherche du logement. Un bien classé F ou G n'est pas seulement plus coûteux à chauffer, il est aussi concerné par un encadrement réglementaire spécifique. Vous avez donc intérêt à conserver une copie du DPE et de votre bail pour vérifier si une hausse de loyer est bien autorisée.
Si vous cherchez des informations complémentaires sur les règles de location, vous pouvez aussi consulter notre page sur le DPE obligatoire en location. Elle vous aidera à comprendre les obligations qui pèsent sur le bailleur et les documents qui doivent être fournis.
Où vérifier les règles officielles
Les règles liées au DPE, à la location et aux logements énergivores évoluent avec la réglementation. Pour vérifier un point précis, il est utile de consulter les sources officielles. Vous pouvez notamment vous référer à service-public.fr pour les informations liées au logement et à l'ADEME pour les conseils sur la performance énergétique et la rénovation.
Si vous préparez un projet de location ou de rénovation, il est important de vous baser sur le DPE en vigueur, sur sa date de validité et sur la classe finale du logement. C'est elle qui détermine si le bien est une passoire thermique et si le gel des loyers s'applique.
Questions fréquentes
Un logement classé F ou G peut-il être loué ?
Oui, mais sous réserve des règles en vigueur. Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements F le seront à partir du 1er janvier 2028, et les logements E à partir du 1er janvier 2034.
Le gel des loyers s'applique-t-il automatiquement à toutes les passoires thermiques ?
Le principe est que les loyers des logements F et G sont gelés depuis le 24 août 2022. Il faut toutefois toujours vérifier la situation exacte du bail et la classe DPE figurant dans un diagnostic valide.
Que faire si mon DPE est ancien ?
Un DPE réalisé depuis juillet 2021 est valable 10 ans. Les DPE établis avant juillet 2021 ne sont plus valides. Si votre diagnostic est ancien, il faut en faire réaliser un nouveau par un diagnostiqueur certifié.