Un logement classé F ou G au DPE est souvent qualifié de passoire thermique. Cette mauvaise étiquette ne se limite pas à un simple sigle sur une annonce : elle traduit une consommation d’énergie élevée, un confort parfois dégradé et des contraintes réglementaires de plus en plus fortes. Si vous êtes propriétaire, locataire ou futur acheteur, comprendre ce que signifie un DPE F et G vous aide à mieux anticiper vos droits, vos obligations et les travaux possibles.
Que signifie une étiquette F ou G au DPE ?
Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, classe les logements de A à G, A correspondant aux logements les plus performants et G aux plus énergivores. L’étiquette finale affichée est la plus mauvaise entre l’étiquette énergie, exprimée en kWh/m2/an d’énergie primaire, et l’étiquette climat, exprimée en kg CO2/m2/an.
En pratique, un logement classé F ou G consomme beaucoup d’énergie et émet généralement davantage de gaz à effet de serre qu’un logement mieux classé. Cela peut venir d’une mauvaise isolation, d’un chauffage ancien, d’une ventilation insuffisante ou d’équipements peu performants. Cette situation n’est pas forcément visible à l’œil nu, d’où l’importance du DPE dans les projets de vente ou de location.
On parle de passoire thermique pour un logement classé F ou G. Cette expression désigne les biens les plus pénalisants sur le plan énergétique, avec des conséquences directes sur la facture, le confort et la réglementation.
Pourquoi le DPE F ou G a un impact concret ?
Une mauvaise étiquette énergétique peut entraîner plusieurs effets très concrets. D’abord, le logement est souvent plus coûteux à chauffer ou à rafraîchir. Ensuite, il peut être moins confortable, avec des sensations de froid, d’humidité ou des écarts de température importants selon les pièces et les saisons.
Sur le marché immobilier, un DPE défavorable peut aussi compliquer une vente ou une location. Les locataires et les acheteurs sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique, car elle influence les charges, la qualité de vie et les travaux à prévoir. Dans certains cas, le DPE devient un critère décisif au même titre que la surface ou l’emplacement.
Depuis juillet 2021, le DPE est opposable. Cela signifie qu’il engage la responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur ou du bailleur. Le document n’est donc pas une simple information indicative : il a une portée juridique réelle.
Ce que dit la réglementation sur les passoires thermiques
La réglementation encadre de plus en plus les logements F et G, en particulier dans le cadre de la location. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la mise en location. Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028, puis les logements classés E à partir du 1er janvier 2034.
En parallèle, depuis le 24 août 2022, les loyers des passoires thermiques, c’est-à-dire les logements F et G, sont gelés. En d’autres termes, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer dans les cas visés par cette règle.
Si vous souhaitez vérifier les obligations liées à la location, vous pouvez consulter notre page sur le DPE obligatoire en location. Elle récapitule les points à connaître avant de signer ou de renouveler un bail.
Le DPE est-il obligatoire et valable combien de temps ?
Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il doit figurer dans les annonces de vente et de location, afin que les candidats aient une information claire avant de s’engager.
Si votre DPE a été réalisé depuis juillet 2021, sa durée de validité est de 10 ans. En revanche, les DPE établis avant juillet 2021 ne sont plus valides. Il est donc important de vérifier la date du document avant toute mise en vente ou mise en location.
Cette règle de validité est essentielle, car un diagnostic périmé peut entraîner des difficultés dans les démarches et ne plus refléter correctement la situation énergétique du logement.
Comment améliorer un logement classé F ou G ?
La première étape consiste à comprendre l’origine de la mauvaise performance. Le DPE donne des indications utiles sur les postes les plus pénalisants. Dans beaucoup de cas, les travaux prioritaires concernent l’isolation, le système de chauffage, l’eau chaude sanitaire et la ventilation.
Avant de vendre un logement très mal classé, un audit énergétique est obligatoire pour les ventes de logements F et G depuis avril 2023, et pour les logements E depuis 2025. Cet audit permet de mieux identifier les travaux à envisager et de construire un parcours de rénovation cohérent.
Pour financer une partie des travaux, MaPrimeRénov' reste l’aide publique principale à la rénovation énergétique. D’autres dispositifs peuvent exister selon votre situation, mais ils varient et doivent être étudiés au cas par cas. L’objectif n’est pas seulement d’améliorer l’étiquette, mais aussi de réduire les consommations et d’augmenter le confort du logement.
Si vous souhaitez mieux comprendre les mécanismes du diagnostic et la logique des classes énergétiques, vous pouvez aussi lire notre guide pour comprendre le DPE. Et si votre logement est déjà concerné par une mauvaise classe, la page passoire thermique détaille les enjeux spécifiques des biens F et G.
Pourquoi anticiper si votre logement est en F ou G ?
Anticiper permet d’éviter les blocages au moment de la vente ou de la location. Si vous êtes propriétaire bailleur, la réglementation va progressivement restreindre la mise en location des logements les plus énergivores. Si vous êtes vendeur, l’audit énergétique obligatoire peut vous aider à rendre le bien plus lisible pour les acquéreurs. Si vous êtes acheteur, un DPE défavorable doit être intégré à votre réflexion globale, car il annonce souvent des travaux à prévoir.
Anticiper, c’est aussi mieux maîtriser la valeur d’usage du logement. Une étiquette F ou G n’interdit pas automatiquement de détenir un bien, mais elle signale un besoin de rénovation plus ou moins urgent selon le cas. En travaillant sur les postes les plus dégradés, vous pouvez améliorer le confort, réduire les charges et vous mettre en conformité avec les règles applicables.
Enfin, garder un œil sur le DPE et ses évolutions réglementaires est devenu indispensable. Entre l’opposabilité du diagnostic, la mention obligatoire dans les annonces et l’encadrement des locations, la mauvaise étiquette n’est plus un simple indicateur technique. Elle a un vrai poids dans la gestion d’un logement.
Questions fréquentes
Un logement F ou G est-il forcément impossible à louer ?
Pas toujours dans l’immédiat, mais la réglementation est stricte. Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements F le seront à partir du 1er janvier 2028, et les logements E à partir du 1er janvier 2034.
Le DPE suffit-il à connaître tous les travaux à faire ?
Le DPE donne une première lecture utile de la performance énergétique, mais l’audit énergétique est plus approfondi. Il est obligatoire pour la vente des logements F et G depuis avril 2023, et des logements E depuis 2025.
Un ancien DPE peut-il encore être utilisé ?
Non, les DPE établis avant juillet 2021 ne sont plus valides. Seuls les DPE réalisés depuis juillet 2021 sont valables pendant 10 ans.