Si vous vendez un logement classé F ou G au DPE, vous devez désormais anticiper une obligation supplémentaire : l’audit énergétique. Cette démarche s’ajoute au diagnostic de performance énergétique et vise à mieux informer l’acheteur sur l’état du logement, ses points faibles et les pistes de travaux possibles. Pour une passoire thermique, elle fait partie des éléments clés à préparer avant la mise en vente.
Pourquoi l’audit énergétique est obligatoire pour vendre une passoire thermique
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE. Ces biens sont considérés comme particulièrement énergivores et font l’objet d’un encadrement renforcé dans le cadre de la loi Climat et Résilience. L’objectif de l’audit énergétique est simple : donner à l’acheteur une vision plus complète que le seul DPE, avec des scénarios de rénovation et des informations utiles pour évaluer les travaux à prévoir.
Depuis avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente des logements classés F et G. Depuis 2025, cette obligation s’étend aussi aux logements classés E. En pratique, si votre bien entre dans le champ de la réglementation, vous devez le faire réaliser avant la signature du compromis ou, selon les cas, au plus tard avant la vente, afin de le remettre à l’acquéreur.
Le DPE reste obligatoire et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il doit aussi figurer dans les annonces de vente. L’audit énergétique vient compléter ce diagnostic, il ne le remplace pas.
Quels logements sont concernés par l’audit énergétique
L’obligation concerne les logements mis en vente qui sont classés :
- F ou G depuis avril 2023 ;
- E depuis 2025.
Cette règle s’applique principalement aux maisons individuelles et, selon les cas prévus par la réglementation, à certains immeubles ou lots concernés par la vente. Si vous avez un doute sur votre situation, le plus prudent est de vérifier le classement exact de votre DPE et de confirmer l’obligation auprès d’un professionnel du diagnostic.
Attention à ne pas confondre plusieurs notions. Un logement classé F ou G est une passoire thermique. En plus de l’audit, il peut être soumis à des contraintes de location si vous envisagez finalement de louer plutôt que de vendre. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, les logements F le seront à partir du 1er janvier 2028 et les logements E à partir du 1er janvier 2034. Pour mieux distinguer les règles applicables, vous pouvez consulter notre page sur la passoire thermique.
Que contient l’audit énergétique
L’audit énergétique ne se limite pas à un simple constat. Il propose un état des lieux du logement et décrit des pistes de rénovation pour améliorer sa performance énergétique. L’idée est d’aider l’acheteur à comprendre ce qui pénalise le bien et quels travaux peuvent être envisagés pour réduire sa consommation et ses émissions de gaz à effet de serre.
De manière générale, l’audit présente :
- les caractéristiques du logement et ses principales déperditions énergétiques ;
- une estimation de la performance actuelle ;
- des scénarios de travaux cohérents et progressifs ;
- l’évolution possible du classement énergétique après rénovation ;
- des indications utiles pour planifier les travaux.
Pour l’acheteur, c’est un document très concret. Pour vous, vendeur, il permet de sécuriser l’information transmise et de limiter les mauvaises surprises au moment de la transaction. Le DPE étant opposable depuis juillet 2021, il engage la responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur ou bailleur. Il est donc essentiel que les documents fournis soient fiables et à jour.
Différence entre DPE et audit énergétique
Le DPE et l’audit énergétique ne servent pas le même objectif. Le DPE classe le logement de A à G selon sa performance énergétique et climatique. L’étiquette finale correspond à la plus mauvaise des deux notes, celle de l’énergie et celle des émissions de gaz à effet de serre. C’est ce diagnostic qui permet de repérer une passoire thermique.
L’audit énergétique va plus loin. Il explique pourquoi le logement est énergivore et suggère des pistes de travaux. Il est donc plus détaillé et plus orienté vers la rénovation. Il est obligatoire dans certains cas de vente, mais il ne se substitue jamais au DPE.
Autre point essentiel : un DPE réalisé depuis juillet 2021 est valable 10 ans. En revanche, les DPE établis avant juillet 2021 ne sont plus valides. Si votre diagnostic est ancien, vous devez en faire réaliser un nouveau avant de lancer la vente.
Pour mieux comprendre le fonctionnement du DPE, vous pouvez aussi consulter notre guide pour comprendre le DPE.
Quand et comment faire réaliser l’audit énergétique
L’audit doit être confié à un professionnel compétent selon la réglementation en vigueur. En pratique, il est conseillé de l’anticiper dès que vous envisagez de vendre, afin d’éviter un retard dans la constitution du dossier de vente. Comme pour le DPE, il faut intégrer ce document très tôt dans votre projet.
Voici les étapes à retenir :
- faire réaliser un DPE valide par un diagnostiqueur certifié ;
- vérifier si le bien est classé F, G ou E ;
- faire établir l’audit énergétique lorsque la réglementation l’impose ;
- remettre les documents à l’acquéreur dans les délais prévus.
Si votre logement est concerné, l’absence d’audit peut compliquer la vente et vous exposer à un dossier incomplet. Il est donc préférable de préparer ces pièces avant même la diffusion de l’annonce, surtout si le bien est une passoire thermique ou si son DPE est proche des seuils sensibles.
Quel impact sur la vente et sur la rénovation du logement
L’audit énergétique peut influencer la perception de votre bien par les acheteurs. Un logement classé F ou G suscite souvent des questions sur le coût des travaux, le confort thermique et les futures restrictions de location. L’audit permet de cadrer le sujet avec des informations plus précises et d’ouvrir la discussion sur une vente en connaissance de cause.
Il peut aussi mettre en évidence des travaux prioritaires avant la vente, ou au contraire confirmer qu’une rénovation globale est nécessaire après l’achat. Dans tous les cas, l’acheteur dispose d’une feuille de route utile pour estimer l’effort à fournir.
Si vous envisagez de rénover avant de vendre, MaPrimeRénov' reste l’aide publique principale à la rénovation énergétique. Elle peut accompagner certains travaux, mais les conditions d’accès et les montants varient selon les situations. Il est donc préférable de vérifier les aides disponibles au moment où vous préparez votre projet.
Si vous devez aussi gérer un projet de vente dans une commune ou un département précis, vous pouvez consulter nos pages dédiées aux communes et aux départements pour orienter vos recherches locales.
Questions fréquentes
L’audit énergétique est-il obligatoire pour toutes les ventes ?
Non. Il est obligatoire pour la vente des logements classés F et G depuis avril 2023, puis des logements classés E depuis 2025. Les logements mieux classés ne sont pas concernés par cette obligation.
L’audit énergétique remplace-t-il le DPE ?
Non. Le DPE reste indispensable pour vendre un logement et doit figurer dans les annonces. L’audit énergétique vient en complément lorsqu’il est obligatoire, afin de détailler les travaux possibles et les améliorations envisageables.
Que risque-t-on si on vend une passoire thermique sans audit ?
Vous exposez votre dossier de vente à une irrégularité, car l’acheteur doit recevoir les informations prévues par la réglementation. Cela peut compliquer la transaction et créer un risque de contestation. Il est donc important de vérifier très tôt si votre bien est concerné.